Vextirnir sem hleyptu húsnæðisverði af stað
04 apríl 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 2,5% í febrúar sem er um þrefalt meiri hækkun en í meðalmánuði undanfarin 7 ár. Þessi hækkun þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 22,5%.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Tvær meginskýringar á þessum óhóflega verðhækkunum hafa verið gefnar hingað til, annars vegar framboðsskortur og hins vegar sögulega lágir vextir. Undirritaður telur að lágir vextir hafi haft meira að segja.
Ef litið er á gögn Þjóðskrár yfir fjölda einstaklinga sem voru kaupendur út frá þinglýstum kaupsamningum innan höfuðborgarsvæðisins má sjá að á seinni helmingi ársins 2020 og fyrri helmingi ársins 2021 var fjöldi kaupenda tæplega 16.000 manns. Það er aukning um 5.000 manns m.v. árstímabil þar á undan eða 46% aukning. Þessi gífurlega fjölgun kaupenda átti sér stað í kjölfarið á því að stýrivextir voru lækkaðir úr 2,75% niður í 1% á þremur mánuðum og nokkrum mánuðum síðar niður í 0,75%.
Ef litið er á gögn Þjóðskrár yfir fjölda einstaklinga sem voru kaupendur út frá þinglýstum kaupsamningum innan höfuðborgarsvæðisins má sjá að á seinni helmingi ársins 2020 og fyrri helmingi ársins 2021 var fjöldi kaupenda tæplega 16.000 manns. Það er aukning um 5.000 manns m.v. árstímabil þar á undan eða 46% aukning. Þessi gífurlega fjölgun kaupenda átti sér stað í kjölfarið á því að stýrivextir voru lækkaðir úr 2,75% niður í 1% á þremur mánuðum og nokkrum mánuðum síðar niður í 0,75%.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Áður en fjöldi kaupenda tók að vaxa í kjölfar vaxtalækkana stóð árshækkunartakur húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu aðeins í 3,8%.
Vissulega er ákveðinn uppsafnaður íbúðaskortur á markaðnum sem hefur verið til staðar lengi en sá skortur er ekki ástæðan fyrir stökkbreytingu á húsnæðisverði undanfarin tvö ár, sú breyting skýrist af sögulega lágum vöxtum. Samkvæmt verðlagsmælingum Hagstofunnar er verðbólgan núna komin upp í 6,7% og áhrif af verðlagshækkunum erlendis eiga enn eftir að koma fram að miklu leyti.
Vissulega er ákveðinn uppsafnaður íbúðaskortur á markaðnum sem hefur verið til staðar lengi en sá skortur er ekki ástæðan fyrir stökkbreytingu á húsnæðisverði undanfarin tvö ár, sú breyting skýrist af sögulega lágum vöxtum. Samkvæmt verðlagsmælingum Hagstofunnar er verðbólgan núna komin upp í 6,7% og áhrif af verðlagshækkunum erlendis eiga enn eftir að koma fram að miklu leyti.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Seðlabankastjóri sagði á ársfundi Seðlabankans undir lok mars að líklega verði nauðsynlegt að hækka vexti frekar svo hægt verði að hemja verðbólgu. Líklega má sleppa líklega úr þeirri fullyrðingu en það eru varla aðrir kostir í stöðunni en að hækka vexti á meðan verðbólga er í kringum 7% og útlit fyrir að hún aukist enn frekar. Frekari vaxtahækkanir munu draga töluvert úr getu kaupenda til að halda áfram í yfirboðskapphlaupinu. Þrátt fyrir að sagan um að nánast allar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu fari yfir ásettu verði sé lífseig er vert að nefna að gögnin tala öðru máli. Fleiri íbúðir fara undir ásettu verði en yfir því þó sögulega sé hlutfall þeirra sem selst yfir ásettu verði mjög hátt, eða um 45%.
Hækkandi vextir og aukið framboð mun á næstu mánuðum kæla markaðinn og sennilegt að verðhækkana toppnum sé náð í bili. Húsnæðisverð mun þó áfram hækka vegna undirliggjandi húsnæðisskorts en ekki á sama hraða og undanfarið.
Hækkandi vextir og aukið framboð mun á næstu mánuðum kæla markaðinn og sennilegt að verðhækkana toppnum sé náð í bili. Húsnæðisverð mun þó áfram hækka vegna undirliggjandi húsnæðisskorts en ekki á sama hraða og undanfarið.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Aðalgata 30
Aðalgata 30
420 Súðavík
125 m2
Sumarhús
312
200 þ.kr./m2
25.000.000 kr.Skoða eignina Vesturgata 12B
Vesturgata 12B
220 Hafnarfjörður
170.4 m2
Parhús
614
880 þ.kr./m2
149.900.000 kr.Skoða eignina Gnoðarvogur 82
Gnoðarvogur 82
104 Reykjavík
98.4 m2
Fjölbýlishús
312
761 þ.kr./m2
74.900.000 kr.Skoða eignina Háagerði 79
Háagerði 79
108 Reykjavík
71.8 m2
Fjölbýlishús
312
695 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Skipasund 77
Skipasund 77
104 Reykjavík
186.9 m2
Einbýlishús
635
856 þ.kr./m2
159.900.000 kr.Skoða eignina Myrkviður 1
Myrkviður 1
311 Borgarnes
98.4 m2
Einbýlishús
313
548 þ.kr./m2
53.900.000 kr.Skoða eignina Hjallabraut 70
Hjallabraut 70
220 Hafnarfjörður
316.4 m2
Raðhús
926
471 þ.kr./m2
148.870.000 kr.Skoða eignina Austurströnd 6
Austurströnd 6
170 Seltjarnarnes
105.7 m2
Fjölbýlishús
413
803 þ.kr./m2
84.900.000 kr.Skoða eignina Furugerði 25
Furugerði 25
108 Reykjavík
114.4 m2
Fjölbýlishús
413
865 þ.kr./m2
99.000.000 kr.Skoða eignina Lindarhvammur 2
Lindarhvammur 2
220 Hafnarfjörður
110 m2
Fjölbýlishús
413
635 þ.kr./m2
69.900.000 kr.